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農地が非農地化した場合でも許可がいるのか？

売買契約時には農地であったところ、許可および所有権移転登記を経る前に非農地化した場合でも農地法所定の許可が必要とされるのでしょうか？

現況主義と責めに帰すべき事情

農地法の基本的な考え方は、農地か否かの区別は、土地の客観的な現実の状況によって行うとされています（現況主義）。

最高裁判例では、上記の場合、買主の責めに帰すべき事情により農地でなくなった等の特段の事情のない限り、許可なく所有権移転の効力が生じるものとされる傾向にあるようです（最高裁昭和４２年１０月２７日判決、最高裁昭和４４年１０月３１日判決、最高裁昭和４５年１１月２６日判決、最高裁昭和４８年１２月１１日判決、最高裁昭和５２年２月１７日判決、最高裁平成１２年１２月１９日判決）。現況主義を徹底すると、「買主の責めに帰すべき事情」の有無にかかわらず効力が生じるものとされるべきでしょうが、「買主の責めに帰すべき事情」の有無により、一定の制約がされているのです。

登記手続の問題

非農地化により許可が必要なくなった場合、買主は、売主に対し、所有権移転登記手続請求訴訟を提起し、「原告は、被告に対し、別紙物件目録記載の土地について、平成○○年○○月○○日売買を原因とする所有権移転登記手続をせよ」との判決を取得し、法務局にこの判決を添付して移転登記手続の申請を行うことになります。

ただし、ここで問題となるのは、登記上の「地目」の問題です。対象土地の登記上の地目が「田」、「畑」の農地である場合、地目が農地以外に変更されていないと、所有権移転登記は受け付けられません。

この場合、買主としては、判決を代位原因証書として地目変更登記をしたうえで、所有権移転登記を受けることが考えられますが、登記官が地目を農地以外のものと認定してくれるか否かはケースによって異なるものと思われます。