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宅地並み課税を理由に地代増額請求できるのか？
借地借家法における賃料の増額・減額請求と同様に、農地法では、農地の地代の増額・減額の規定があります。
ところが、農地においては宅地より収益力が劣るにもかかわらず、市街化区域では地価が高騰し、固定資産税・都市計画税が地代を上回る事態が生じています（いわゆる「逆ざや現象」）。
そこで、農地法における借賃等の増額・減額請求および逆ざやが生じている場合の処理についてご説明しましょう。
地代増額または減額の請求権
農地法２０条では次のように規定されています。
１項
借賃等（耕作の目的で農地につき賃借権又は地上権が設定されている場合の借賃又は地代（その賃借権又は地上権の設定に付随して、農地以外の土地についての賃借権若しくは地上権又は建物その他の工作物についての賃借権が設定され、その借賃又は地代と農地の借賃又は地代とを分けることができない場合には、その農地以外の土地又は工作物の借賃又は地代を含む。）及び農地につき永小作権が設定されている場合の小作料をいう。以下同じ。）の額が農産物の価格若しくは生産費の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により又は近傍類似の農地の借賃等の額に比較して不相当となつたときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かつて借賃等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間借賃等の額を増加しない旨の特約があるときは、その定めに従う。
２項
借賃等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の借賃等を支払うことをもつて足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払つた額に不足があるときは、その不足額に年十パーセントの割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３項
借賃等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の借賃等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた借賃等の額を超えるときは、その超過額に年十パーセントの割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
宅地並み課税による逆ざや現象を理由として地代増額請求できるか？
借地借家法では、地代につき「土地に対する租税その他の公課の増減」（同法１１条１項）、家賃につき「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減」（同法３２条１項）、が規定されていますが、農地法２０条１項では租税の増減は規定されていません。
そこで、農地の借賃等について固定資産税等の増額を理由として借賃等の増額請求ができるのか争われたのですが、最高裁平成13年3月28日判決はこれを否定しました。
長文となりますが極めて重要ですので引用します。尚、判決文における農地法２３条は現在（平成３０年８月）における２０条に該当するなど改正されています。
最高裁平成１３年３月２８日判決
宅地並み課税の説明
「市街化区域内にある農地の固定資産税等については、昭和４６年に行われた地方税法の改正によって、その課税標準となるべき価格を当該農地と状況が類似する宅地の課税標準とされる価格に比準する価格によって定めた上で、農地に対して課する固定資産税等の特例を適用せず、上記課税標準となるべき価格に基づき算出した金額を課税標準として課税を行う措置（以下この措置を「宅地並み課税」という。）が定められた。この措置は同４８年度に実施されて以降、その対象が段階的に拡大されてきたところ、本件の農地に対する固定資産税等の額が大幅に増加したのは、平成３年に行われた地方税法の改正により、同４年度以降、市街化区域内の農地から生産緑地地区の区域内の農地等を除いたもの（以下「市街化区域農地」という。）のうち、いわゆる３大都市圏の特定市に所在するすべての市街化区域農地について、宅地並み課税がされるようになったことによるものである（同３年法律第７号による地方税法附則１９条の２、１９条の３、２９条の５、２９条の６等の改正）。」
主要判示部分
（１）ア 法は、昭和４５年に行われた改正（同４５年法律第５６号による改正。同年１０月１日施行）によって、同１４年の小作料統制令による統制以来行われてきた小作料の最高額の統制を廃止し、小作料を当事者の自由な決定にゆだねるとともに（ただし、同５５年９月３０日まで統制を存続する旨の経過規定がある。同４５年法律第５６号附則８項、同４５年政令第２５５号附則６項）、当初定められた小作料の額がその後の事情の変更によって不相当となった場合における小作料の増減請求に関する規定として２３条を置き、同条１項は、「小作料の額が農産物の価格若しくは生産費の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により又は近傍類似の農地の小作料の額に比較して不相当となつたとき」には、当事者は、将来に向かって小作料の額の増減を請求することができる旨を規定した。この規定は、継続的契約関係における当事者間の利害を調整しようとする規定であって、借地借家法附則２条により廃止された借地法１２条１項や借地借家法１１条１項と同一の趣旨のものであるが、これらの規定が土地に対する租税その他の公課の増減を地代の額の増減事由として明定しているのに対し、経済事情の変動の例として「農産物の価格若しくは生産費の上昇若しくは低下」を挙げているにすぎず、小作地に対する公租公課の増減を増減事由として定めていない。
また、法は、小作料の統制廃止後においても、不当に高額の小作料が取り決められて耕作者の地位の安定を害することがないようにするため、上記改正に当たり新たに小作料の標準額の制度を設け、農業委員会は、小作料の額の標準となるべき額（小作料の標準額）を定め（２４条の２第１項）、契約で定める小作料の額が小作料の標準額に比較して著しく高額であると認めるときは、当事者に対し、その小作料を減額すべき旨を勧告することができるものとした（２４条の３）。そして、小作料の標準額を定めるに当たっては、「通常の農業経営が行なわれたとした場合における生産量、生産物の価格、生産費等を参酌し、耕作者の経営の安定を図ることを旨としなければならない」と規定した（２４条の２第２項）。さらに、法は、災害等による一時的な減収があった場合の耕作者の地位の安定を図るために、小作料の額が不可抗力により、田にあっては収穫された米の価額の２割５分、畑にあっては収穫された主作物の価額の１割５分を超えることになった場合には、小作農は、上記割合に相当する額になるまで小作料の減額を請求することができる旨を定めている（２４条）。
これらの規定に加え、法が耕作者の地位の安定をその目的の一つとしていること（１条）を合わせて考慮すると、法は、小作料の統制廃止後においても、耕作者の地位ないし農業経営の安定を図るため、当該農地において通常の農業経営が行われた場合の収益を基準として小作料の額を定めるべきものとしていると解するのが相当であり、法２３条１項もこの趣旨に沿って解釈すべきである。そして、前記のように昭和４６年に農地に対する宅地並み課税の制度が創設され、同４８年度以降、その対象が拡大されてきた過程においても、法の上記各規定には何らの変更も加えられなかったのであるから、宅地並み課税の対象とされる農地の小作料の額についても、上記説示と異なるところはないというべきである。
イ また、農地に対する宅地並み課税は、市街化区域農地の価格が周辺の宅地並みに騰貴して、その値上がり益が当該農地の資産価値の中に化体していることに着目して導入されたものであるから（最高裁昭和５２年（オ）第７７３号同５５年１月２２日第三小法廷判決・裁判集民事１２９号５３頁参照）、宅地並み課税の税負担は、値上がり益を享受している農地所有者が資産維持の経費として担うべきものと解される。賃貸借契約が有償契約であることからみても、小作料は農地の使用収益の対価であって、小作農は、農地を農地としてのみ使用し得るにすぎず、宅地として使用することができないのであるから、宅地並みの資産を維持するための経費を小作料に転嫁し得る理由はないというべきである。
ウ もっとも、農地所有者が宅地並み課税による税負担を小作料に転嫁することができないとすると、農地所有者は小作料を上回る税を負担しつつ当該農地を小作農に利用させなければならないという不利益を受けることになる。しかし、宅地並み課税の制度目的には宅地の供給を促進することが含まれているのであるから、農地所有者が宅地並み課税によって受ける上記の不利益は、当該農地の賃貸借契約を解約し、これを宅地に転用した上、宅地として利用して相応の収益を挙げることによって解消することが予定されているのである。また、賃貸借契約の解約後に当該農地を含む区域について生産緑地地区の指定があったときは、宅地並み課税を免れることができるから、農地所有者は、これによっても不利益を解消することができる。そして、当該農地の賃貸借契約について合意解約ができない場合には、農地所有者は、具体的な転用計画があるときには法２０条２項２号に該当するものとして、あるいは当該農地が優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である市街化区域内にあることや逆ざや現象が生じていることをもって同項５号に該当するものとして、解約について知事の許可（同条１項）を申請し、具体的事案に応じた適正な離作料の支払を条件とした知事の許可を得て（同条４項。平成１２年農林水産省令第５号による改正前の農地法施行規則１４条１項７号参照）、解約を申し入れることができるものと解される（民法６１７条）。
農地所有者には宅地並み課税による不利益を解消する方法として、上記のとおりの方途が存在するのに対し、宅地並み課税の税負担を小作料に転嫁した場合には、小作農にはその負担を解消する方法が存在せず、当該農地からの農業収益によって小作料を賄うこともできないことから、小作農が離農を余儀なくされたり小作料不払により契約を解除されたりするという事態をも生じ兼ねないのであって、小作農に対して著しい不利益を与える結果を招くおそれがあるというべきである。
（２） 以上説示したところからすれば、小作地に対して宅地並み課税がされたことによって固定資産税等の額が増加したことは、法２３条１項に規定する「経済事情の変動」には該当せず、それを理由として小作料の増額を請求することはできないものと解するのが相当である。これに反し、農地所有者が宅地並み課税による固定資産税等の額の増加を理由として小作料の増額を請求した事案において、小作料の増額を認めた原審の判断を正当なものとして是認した最高裁昭和５８年（オ）第１３０３号同５９年３月８日第一小法廷判決は、変更すべきものである。
（３） 生産緑地法３条１項の規定による生産緑地地区の区域内の農地は宅地並み課税の対象から除外されるが（地方税法附則１９条の２第１項）、当該農地に対抗要件を備えた賃借人がいる場合には生産緑地地区に関する都市計画の案について賃借人の同意が必要とされているため（生産緑地法３条２項）、当該農地の所有者が生産緑地地区の指定を受けることを希望したとしても、賃借人が同意しない限り、当該農地を含む区域が生産緑地地区に指定されることはない。しかし、所有者が生産緑地地区の指定を受けることを希望している場合に、賃借人にこれに同意すべき義務を認める規定は見当たらない。また、生産緑地地区の区域内の農地が賃貸されているときにこれを農地として管理する義務を負うのは、当該農地について使用収益権を有する賃借人であり（同法７条１項）、生産緑地における農業経営は原則として３０年間継続することが予定されているのであるから（同法１０条参照）、同意をするかどうかは各自の生活設計にわたる事柄というべきであって、賃借人の意向が尊重されるべきものである。そうすると、賃借人には同意をすべき信義則上の義務があるということはできず、上告人らが同意をしなかったことをもって、信義、公平に反するとして、これを理由に小作料の増額を認めることもできないというべきである。
（４） そして、被上告人は、小作料の増額を請求する理由として、本件各土地に対して宅地並み課税がされた結果固定資産税等の額が増加したことのみを主張し、他に小作料を増額すべき事由を主張しないから、被上告人の請求はいずれも理由がない。
