所有者不明土地の解消～不動産登記法の改正
令和3年4月21日、「民法等の一部を改正する法律」（令和3年法律第24号）及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和3年法律第25号、「相続土地国庫帰属法」）が成立しました（令和3年4月28日公布）。
両法律は、所有者不明土地の増加等の社会経済情勢の変化に鑑み、所有者不明土地の「発生の予防」と「利用の円滑化」の両面から、総合的に民事基本法制の見直しを行うものです。
このうち不動産登記法改正の概略は次のとおりです。
所有権の登記名義人に係る相続の発生を不動産登記に反映させるための仕組み
登記名義人と実際の所有者とが異なることがありますが、そうすると、①登記名義人の相続人が分からないため、所有者の探索に時間と費用が掛かり用地買収等が妨げられる、②登記名義人が死亡しているかどうかだけでも分かれば、事業用地を円滑に選定することができる、との指摘がされていました。
相続登記等の申請の義務付け及び登記手続の簡略化
所有権の登記名義人が死亡した場合における登記の申請の義務付け
- 不動産の所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により当該不動産の所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。（改正不動産登記法76条の2第1項）
- 1項前段の規定による登記（民法第900条及び第901条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。（同条2項）
- 前2項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各規定による登記がされた場合には、適用しない。（同条3項）
相続登記等の申請義務違反の効果
- 76条の2又は76条の3の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処する。（改正不動産登記法164条1項）
相続人申告登記の創設
死亡した所有権の登記名義人の相続人による申出を受けて登記官がする登記として、相続人申告登記を創設されました。
- 76条の2第1項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。（改正不動産登記法76条の3第1項）
- 76条の2第1項に規定する期間内に前項の規定による申出をした者は、同条第1項に規定する所有権の取得（当該申出の前にされた遺産の分割によるものを除く。）に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。（同条2項）
- 登記官は、第1項の規定による申出があったときは、職権で、その旨並びに当該申出をした者の氏名及び住所その他法務省令で定める事項を所有権の登記に付記することができる。（同条3項）
- 第1項の規定による申出をした者は、その後の遺産の分割によって所有権を取得したとき（76条の2第1項前段の規定による登記がされた後に当該遺産の分割によって所有権を取得したときを除く。）は、当該遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。（同条4項）
- 前項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、同項の規定による登記がされた場合は、適用しない。（同条5項）
遺贈による所有権の移転の登記手続の簡略化
- 遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）による所有権の移転の登記は、不動産登記法第60条の規定にかかわらず、登記権利者が単独で申請することができる。（改正不動産登記法63条3項）
法定相続分での相続登記がされた場合における登記手続の簡略化
法定相続分での相続登記がされた場合における登記手続を簡略化するため、法定相続分での相続登記がされている場合において、次に掲げる登記をするときは、更正の登記によることができるものとした上で、登記権利者が単独で申請することができるものとし、これを不動産登記実務の運用により対応するものとする。
- 遺産の分割の協議又は審判若しくは調停による所有権の取得に関する登記
- 他の相続人の相続の放棄による所有権の取得に関する登記
- 特定財産承継遺言による所有権の取得に関する登記
- 相続人が受遺者である遺贈による所有権の取得に関する登記
権利能力を有しないこととなったと認めるべき所有権の登記名義人についての符号の表示
- 登記官は、所有権の登記名義人（法務省令で定めるものに限る。）が権利能力を有しないこととなったと認めるべき場合として法務省令で定める場合には、法務省令で定めるところにより、職権で、当該所有権の登記名義人についてその旨を示す符号を表示することができる。（改正不動産登記法76条の4）
所有権の登記名義人の氏名又は名称及び住所の情報の更新を図るための仕組み
氏名又は名称及び住所の変更の登記の申請の義務付け
所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から2年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。（改正不動産登記法76条の5）
76条の5の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、5万円以下の過料に処する。（同法164条2項）
登記所が氏名又は名称及び住所の変更情報を不動産登記に反映させるための仕組み
- 登記官は、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったと認めるべき場合として法務省令で定める場合には、法務省令で定めるところにより、職権で、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記をすることができる。ただし、当該所有権の登記名義人が自然人であるときは、その申出があるときに限る。（改正不動産登記法76条の6）
登記所が他の公的機関から所有権の登記名義人の死亡情報や氏名又は名称及び住所の変更情報を取得するための仕組み
相続の発生や氏名又は名称及び住所の変更を不動産登記に反映させるための方策を採る前提として、登記所が住民基本台帳ネットワークシステムから所有権の登記名義人の死亡情報や氏名又は名称及び住所の変更情報を取得するため、次のような仕組みを設ける。
- 自然人である所有権の登記名義人は、登記官に対し、自らが所有権の登記名義人として記録されている不動産について、氏名及び住所の情報に加えて、生年月日等の情報（検索用情報）を提供するものとする。この場合において、検索用情報は登記記録上に公示せず、登記所内部において保有するデータとして扱うものとする。
- 登記官は、氏名、住所及び検索用情報を検索キーとして、住民基本台帳ネットワークシステムに定期的に照会を行うなどして自然人である登記名義人の死亡の事実や氏名又は名称及び住所の変更の事実を把握するものとする。
登記義務者の所在が知れない場合等における登記手続の簡略化
登記義務者の所在が知れない場合の一定の登記の抹消手続の簡略化
買戻しの特約に関する登記の抹消
- 買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から10年を経過したときは、不動産登記法第60条の規定にかかわらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。（同法69条の2）
不動産登記法第70条第1項及び第2項に規定する公示催告及び除権決定の手続による単独での登記の抹消手続の特例の新設
- 不動産登記法70条1項の登記が地上権、永小作権、質権、賃借権若しくは採石権に関する登記又は買戻しの特約に関する登記であり、かつ、登記された存続期間又は買戻しの期間が満了している場合において、相当の調査が行われたと認められるものとして法務省令で定める方法により調査を行ってもなお共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が判明しないときは、その者の所在が知れないものとみなして、同項の規定を適用する。（改正不動産登記法70条2項）
解散した法人の担保権に関する登記の抹消手続の簡略化
- 登記権利者は、共同して登記の抹消の申請をすべき法人が解散し、70条2項に規定する方法により調査を行ってもなおその法人の清算人の所在が判明しないためその法人と共同して先取特権、質権又は抵当権に関する登記の抹消を申請することができない場合において、被担保債権の弁済期から30年を経過し、かつ、当該法人の解散の日から30年を経過したときは、第60条の規定にかかわらず、単独で当該登記の抹消を申請することができる。（改正不動産登記法70条の2）
その他の見直し事項
登記名義人の特定に係る登記事項の見直し
- 所有権の登記名義人が法人であるときは、会社法人等番号その他の特定の法人を識別するために必要な事項として法務省令で定めるものを登記事項とする。（改正不動産登記法73条の2第1項1号）
外国に住所を有する登記名義人の所在を把握するための方策
国内における連絡先となる者の登記
- 所有権の登記名義人が国内に住所を有しないときは、その国内における連絡先となる者の氏名又は名称及び住所その他の国内における連絡先に関する事項として法務省令で定めるものを登記事項とする。（改正不動産登記法73条の2第1項2号）
外国に住所を有する外国人についての住所証明情報の見直し
外国に住所を有する外国人（法人を含む。）が所有権の登記名義人となろうとする場合に必要となる住所証明情報については、次の1又は2のいずれかとするものとする。
- 外国政府等の発行した住所証明情報
- 住所を証明する公証人の作成に係る書面（外国政府等の発行した本人確認書類の写しが添付されたものに限る。）
附属書類の閲覧制度の見直し
登記簿の附属書類（不動産登記法第121条第1項の図面を除く。）の閲覧制度に関し、閲覧の可否の基準を合理化する観点等から、次のような規定が新設されました。
- 何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記簿の附属書類のうち第1項の図面の閲覧を請求することができる。（改正不動産登記法121条2項）
- 何人も、正当な理由があるときは、登記官に対し、法務省令で定めるところにより、手数料を納付して、登記簿の附属書類の全部又は一部（その正当な理由があると認められる部分に限る。）の閲覧を請求することができる。（同条3項）
- 前項の規定にかかわらず、登記を申請した者は、登記官に対し、法務省令で定めるところにより、手数料を納付して、自己を申請人とする登記記録に係る登記簿の附属書類の閲覧を請求することができる。（同条条4項）
所有不動産記録証明制度の創設
相続人による相続登記の申請を促進する観点も踏まえ、自然人及び法人を対象とする所有不動産記録証明制度として、次の規定が新設されました。
- 何人も、登記官に対し、手数料を納付して、自らが所有権の登記名義人（これに準ずる者として法務省令で定めるものを含む。後記②において同じ。）として記録されている不動産に係る登記記録に記録されている事項のうち法務省令で定めるもの（記録がないときは、その旨）を証明した書面（所有不動産記録証明書）の交付を請求することができる。（改正不動産登記法119条の2第1項）
- 相続人その他の一般承継人は、登記官に対し、手数料を納付して、被承継人に係る所有不動産録証明書の交付を請求することができる。（同条2項）
- 前2項の交付の請求は、法務大臣の指定する登記所の登記官に対し、法務省令で定めるところにより、することができる。（同条3項）
- 119条3項及び4項の規定は、所有不動産記録証明書の手数料について準用する。（同条4項）
被害者保護のための住所情報の公開の見直し
登記官は、119条1項及び2項の規定にかかわらず、登記記録に記録されている者（自然人であるものに限る。）の住所が明らかにされることにより、人の生命若しくは身体に危害を及ぼすおそれがある場合又はこれに準ずる程度に心身に有害な影響を及ぼすおそれがあるものとして法務省令で定める場合において、その者からの申出があったときは、法務省令で定めるところにより、1項及び2項に規定する各書面に当該住所に代わるものとして法務省令で定める事項を記載しなければならない。（改正不動産登記法119条6項）
施行日
施行期日は次のとおりです。
⑴ 原則として公布（令和3年4月28日）後2年以内の政令で定める日
⑵ 登記がされるようにするための不動産登記制度の見直しのうち、
- 相続登記の申請の義務化関係の改正については公布後3年以内の政令で定める日
- 住所等変更登記の申請の義務化関係の改正については公布後5年以内の政令で定める日
